Les pièces d'identité, de domicile, de comptes et de projet sont les mêmes pour tous les emprunteurs. Les justificatifs de revenus changent selon le profil : bulletins et contrat pour un salarié, bilans et avis d'imposition pour un indépendant, attestations de pension pour un retraité, baux et revenus fonciers pour un investisseur. C'est ce bloc qui fait varier la liste.
Sommaire5 parties
Le socle commun
Quel que soit le profil, le dossier part du même socle : identité, situation familiale, justificatif de domicile, relevés de compte, épargne et pièces du projet. Il est détaillé dans la liste des pièces d'un dossier de prêt immobilier. La suite ne traite que des revenus.
| Profil | Pièces de revenus en plus du socle |
|---|---|
| Salarié en CDI | Trois derniers bulletins, bulletin de décembre, contrat de travail ou attestation employeur (période d'essai terminée) |
| Salarié en CDD ou intérimaire | Contrats successifs et bulletins sur une période longue, pour montrer la régularité des revenus |
| Fonctionnaire | Trois derniers bulletins, arrêté de titularisation ou de nomination |
| Indépendant, profession libérale | Bilans ou déclarations de résultats des derniers exercices, avis d'imposition, extrait Kbis ou avis de situation INSEE |
| Gérant de société | Bilans de la société, procès-verbal fixant la rémunération, avis d'imposition personnels |
| Retraité | Relevés ou attestations de pension de chaque caisse, avis d'imposition |
| Investisseur locatif | Baux en cours, quittances, déclaration de revenus fonciers, avis de taxe foncière des biens loués |
Salariés : le contrat compte autant que le salaire
Pour un salarié, la banque lit d'abord la stabilité. Un CDI en période d'essai n'a pas la même valeur qu'un CDI confirmé, d'où l'attestation de l'employeur. Pour un CDD, la banque cherche une continuité : plusieurs contrats sans interruption pèsent plus qu'un seul contrat long qui se termine bientôt.
Le contrôle à faire : les bulletins doivent se suivre, porter le nom exact de l'emprunteur et coller au revenu déclaré sur l'avis d'imposition. Un écart déclenche une demande de justification.
Indépendants et gérants : la pièce, c'est le bilan
Un indépendant n'a pas de bulletin. La banque reconstitue son revenu à partir des bilans ou des déclarations de résultats, et le recoupe avec l'avis d'imposition. Plus l'activité est récente, plus le dossier est difficile à monter : préparez l'emprunteur à fournir tout l'historique disponible, et une attestation de l'expert-comptable si la banque la demande.
Pour un gérant, deux niveaux se superposent : ce que gagne la société et ce qu'elle verse au gérant. Le procès-verbal d'assemblée qui fixe la rémunération fait le lien.
Retraités : une attestation par caisse
Un retraité touche souvent plusieurs pensions : régime de base et complémentaires. Il faut une attestation pour chacune, ou le relevé de paiement qui les regroupe. L'avis d'imposition sert ensuite de contrôle de cohérence sur le total.
Investisseurs : les loyers se prouvent
Les loyers existants entrent dans le calcul si l'emprunteur les prouve : baux signés, quittances, et revenus fonciers déclarés. Un bien loué sans bail écrit fragilise le dossier.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande
Combien de bilans un indépendant doit-il fournir ?
Les banques demandent en général les bilans ou déclarations de résultats des derniers exercices clos. Le nombre exact dépend de l'établissement : demandez-le avant de constituer le dossier.
Peut-on emprunter pendant une période d'essai ?
C'est possible mais plus difficile : la banque regarde la stabilité du revenu. Une attestation de l'employeur confirmant la fin de la période d'essai renforce le dossier.
Un retraité doit-il fournir ses bulletins de pension ?
Il fournit les attestations ou relevés de paiement de chaque caisse de retraite, avec ses avis d'imposition.
Les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
Oui, s'ils sont prouvés par des baux, des quittances et la déclaration de revenus fonciers. La banque applique sa propre méthode de calcul.
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